Otthon Start lakáshitel

Az első lakás megvásárlása sokak számára évekig elérhetetlen álomnak tűnt a magas ingatlanárak és hitelkamatok miatt. Ezen változtat a 2025 szeptemberében induló Otthon Start lakáshitel program, amely az állami kamattámogatás révén mindössze 3%-os fix kamatozású lakáshitelt kínál első lakásukat megszerzőknek. Ez óriási lehetőség az első lakásvásárlóknak: egy 30 millió forintos, 20 éves hitel esetén például havi ~66 ezer forinttal alacsonyabb törlesztőt eredményezhet a 3%-os kamat, mintha piaci, ~7%-os hitelt vennének fel – ez összesen akár több mint 15 millió Ft megtakarítás a teljes futamidő alatt. Ráadásul a program igénybevételéhez nincs szükség sem házasságra, sem gyermekvállalásra, életkori megkötés sincs, így egyedülállók és fiatal párok egyaránt élhetnek a lehetőséggel.

Ebben a cikkben bemutatjuk az Otthon Start lakáshitel fő jellemzőit, a jogosultsági feltételeket, a program előnyeit, valamint gyakorlati példákkal szemléltetjük, kik és hogyan profitálhatnak belőle első otthonuk megszerzésében.

2025. október 3.
8 perc

Tartalom

Mi az az Otthon Start lakáshitel?
Mire használható fel a hitel?
Az Otthon Start előnyei első lakásvásárlók számára
Példák – Ki és hogyan nyer az Otthon Starttal?

Mi az az Otthon Start lakáshitel?

Az Otthon Start lakáshitel egy új, államilag kamattámogatott lakáshitel konstrukció, amely 2025. szeptember 1-től igényelhető a kereskedelmi bankoknál Magyarországon. A program célja, hogy megfizethetővé tegye az első lakás megvásárlását vagy építését azok számára, akik eddig önerőből nehezen tudtak volna belépni az ingatlanpiacra. Az állami támogatás lényege, hogy a hitel teljes futamideje alatt a kamat az ügyfél számára legfeljebb 3% – a piaci kamatok fele-harmada – marad. A 3% feletti kamatrészt az állam fizeti a bank felé, akár 25 éven át (a maximális futamidő végéig).

Alapvető paraméterek: Az Otthon Start keretében legfeljebb 50 millió forint kölcsön vehető fel egy alkalommal. A kamat évi fix 3%, a futamidő rugalmasan választható, de legfeljebb 25 év lehet. A hitelhez legalább 10% önerő (saját megtakarítás) szükséges, tehát a vásárolni kívánt ingatlan vételárának minimum tizedével rendelkeznie kell az igénylőnek. (Plusz ingatlan bevonásával kevesebb önerő is elég lehet.) Pozitívum, hogy a hitel végig fix kamatozású, így az adós védve van a későbbi kamatemelésektől: a törlesztőrészlet kiszámítható és stabil marad az egész futamidő alatt.

Természetesen a hitelképesség vizsgálata továbbra is a bankoknál történik: az állami kamattámogatás nem jelenti azt, hogy bárki automatikusan megkapja a kölcsönt. A bank a saját bírálati szabályai alapján ellenőrzi az igénylő jövedelmét, terhelhetőségét és hiteltörténetét is. (Az Otthon Start lakáshitel esetében a hitelfelvevő havi törlesztője nem haladhatja meg a nettó jövedelme ~50%-át, magasabb jövedelemnél 60%-át – ezt hívják adósságfék szabálynak.)

Kik igényelhetik az Otthon Start hitelt? – Jogosultsági feltételek

Az Otthon Start hitel kifejezetten az első lakásukat megszerzőknek szól. Ennek megfelelően a jogosultsághoz több személyi és jogi feltételnek is meg kell felelni. Lássuk ki és milyen feltételekkel igényelheti a 3%-os lakáshitelt, legfontosabb feltételek:

Magyar lakcím: Az igénylőnek rendelkeznie kell magyarországi állandó lakcímmel.
Aki az alábbi feltételek valamelyikének megfelel:
- Magyar állampolgár,
- a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát Magyarország területén gyakorolja
- harmadik országbeli állampolgár, ha huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkezik, vagy
- Hontalan.
Életkor: akár fiatal pályakezdő, akár középkorú igénylő is lehet. Alsó korhatár: csak 18. életévét betöltött természetes személy kérheti a kölcsönt.
Családi állapot: Nincs házassági kikötés vagy gyermekvállalási feltétel – szemben például a korábbi családtámogatott hitelekkel, itt nem követelmény sem házasnak lenni, sem gyermeket vállalni. Egyedülállók, házaspárok igényelhetik a hitelt.

A következő feltételeket kell teljesíteniük:

Büntetlen előélet és köztartozás-mentesség: A hitelt csak büntetlen előéletű, azaz priusszal nem rendelkező személy igényelheti. Emellett nem lehet az igénylőnek adó- vagy NAV tartozása sem – a jogszabály szerint maximum 5000 Ft-ig lehet elmaradás, a köztartozásmentességet büntetőjogi felelősségvállalással tett nyilatkozattal kell igazolni. A bűntelen előéletet 30 napnál nem régebbi erkölcsi bizonyítvánnyal vagy teljes bizonyító erejű nyilatkozattal.

Az alábbi jogosultsági feltéteket elegendő az egyik félnek igazolnia:

Első lakásszerző státusz: Alapfeltétel, hogy az igénylő első lakóingatlan megszerzéséhez kéri a hitelt. Az igénylő a kölcsönkérelem benyújtásakor, illetve az azt megelőző 10 éven nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlanban tulajdonjoggal.

Fontos azonban, hogy a rendelet bizonyos kivételeket megenged (terméktájból) és ide a jogszabályt tennénk be:

Első saját tulajdonú belterületi lakóingatlan definíciója:

Az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal.

Nem minősül saját tulajdonú belterületi lakóingatlannak, így tulajdoni hányadtól és lakóingatlanok számától függetlenül a kölcsön akkor is igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül legfeljebb

a) olyan belterületi lakóingatlanban rendelkezett tulajdonjoggal, amelyben tulajdoni hányadának értékbecslő által megállapított aktuális piaci értéke vagy – már visszterhesen elidegenített ingatlan esetén – az adásvételi szerződésben szereplő vételára nem haladta meg a 15 000 000 forintot,

b) olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amelynek lebontását az építésügyi hatóság elrendelte vagy engedélyezte, vagy

c) olyan belterületi lakóingatlannal rendelkezik vagy rendelkezett, amely haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába, és az érintett lakóingatlanban a kölcsön iránti kérelem benyújtásakor is ugyanazon haszonélvező lakik.

A fentieken kívül a kölcsön akkor is igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 %-os tulajdoni hányaddal rendelkezett. (A legfeljebb 50%-os tulajdoni hányad forgalmi értékét (aktuális piaci értékét) nem kell vizsgálni, nincs rá megkötés.)

Házastársak, esetén elegendő, ha egyik fél megfelel a feltételeknek.

TB-jogviszony (társadalombiztosítás) fennállása: Az igénylőnek legalább 2 évig folyamatosan fennálló társadalombiztosítási jogviszonnyal kell rendelkeznie. Ez praktikusan azt jelenti, hogy az elmúlt 24 hónapban végig volt biztosítotti státusza Magyarországon – tipikusan bejelentett munkaviszony (határozatlan vagy határozott idejű), de ide számít a vállalkozói jogviszony, a közalkalmazotti vagy közszolgálati jogviszony is. Külföldi munkaviszony is elfogadható, ha az igénylő legalább 2 éve rendelkezik magyarországi lakóhellyel és valamely szomszédos országban dolgozik bejelentetten (azaz onnan van TB-jogviszonya). Diákok esetén a nappali tagozatos hallgatói jogviszony is biztosítottnak számít (legfeljebb 25 éves korig). A jogviszonynak legfeljebb 30 nap megszakítása lehetett a két év alatt – ennél hosszabb kimaradás nullázza a 2 évet, kivéve ha épp iskola befejezése és új állás kezdése között volt legfeljebb 6 hónap szünet. Ezen felül az igénylés pillanatában is élő TB-jogviszonyt igazolni kell (vagyis éppen dolgozik az illető, vagy nappali tagozaton tanul). Mindenképp be kell szerezni egy 30 napnál nem régebbi igazolást a TB-jogviszonyról a kérelem beadásához.

Fontos kiemelni, hogy egy igénylő csak egyszer veheti igénybe az Otthon Start hitelt. Tehát ha valaki kapott már ilyen kölcsönt és abból vett egy épített lakást, később egy második ingatlanhoz már nem kérhet újra támogatott hitelt – ezzel is biztosítva, hogy a program valóban az első otthon megszerzését segítse.

FIX 3%-os hitel Magyarország Kormányának támogatásával.

Mire használható fel a hitel? – Az ingatlanra vonatkozó feltételek

Az Otthon Start hitel kizárólag lakáscélra vehető igénybe, tehát új vagy használt lakóingatlan vásárlására, illetve lakóház építésére szolgál. A rendelet pontosan meghatározza, milyen ingatlanok finanszírozhatók és milyen feltételekkel:

Ingatlan típusa és elhelyezkedése: A megvásárolt ingatlannak Magyarország területén kell lennie, belterületi ingatlanként. Lakás vagy egylakásos lakóépület (családi ház) jöhet szóba – emellett tanya vagy birtokközpont is elfogadható. Fontos, hogy használt és új lakások egyaránt megvehetők. Építésnél pedig új lakóház építésére használható, vagy akár egy már megkezdett építkezés befejezésére is.
Lakhatóság és használat: Az ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie (építés esetén a felépülést követően annak kell lennie) – ezt a bank ellenőrzi majd (helyszíni szemle szakértő bevonásával). A korábbi tervekben felmerült, hogy befektetési céllal ne lehessen használni, de a végleges rendelet nem ír elő életvitelszerű bentlakási kötelezettséget. Ez azt jelenti, hogy a támogatott ingatlan akár bérbe is adható – a jogszabály nem tiltja, így ez megengedett.
Ár- és értékhatárok: A program keretében korlátozzák az ingatlan értékét, hogy a támogatott hitel ne luxuscélokat szolgáljon. Lakásnál legfeljebb bruttó 100 millió Ft, családi háznál legfeljebb bruttó 150 millió Ft lehet a vételár (vagy építési költség). Ezen felül a négyzetméterenkénti vételár / bekerülési költség nem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió Ft-ot. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem vehető fel a hitel nagyon drága, túlárazott ingatlanokra – például egy 60 négyzetméteres lakásnál max ~90 millió lehet az ár (mivel 60 × 1,5 = 90). Továbbá kikötés, hogy vétel esetén a szerződéses ár legfeljebb 20%-kal térhet el a bank által meghatározott forgalmi értéktől.
Időbeli korlátok az igénylésre: Az Otthon Start hitelt lakásvásárlás esetén a adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül lehet igényelni. Tehát ha már megvan a kiszemelt lakás és aláírják az adásvételit, onnantól 180 napon belül be kell adni a hitelkérelmet. Építkezés esetén a kérelmet még a használatbavételi engedély kiadása előtt be kell nyújtani (értelemszerűen, hiszen utána már kész a ház). Az Otthon Start hitel a kérelem benyújtását követő munkálatokra igényelhető. Fontos még, hogy a kiszemelt telken az építkezés költségvetését a bankkal előre el kell fogadtatni, és az értékbecslési szakvélemény lakásvásárlás esetén nem lehet 90 napnál régebbi a kérelem benyújtásakor.Építés esetén a kölcsönkérelem benyújtását követően készült értékbecslésre van szükség.
Elidegenítési tilalom: A hitele fedezetét szolgáló lakásra a bank jegyeztet be elidegenítési és terhelési tilalmat. A megvásárolt vagy felépített lakásra a Magyar Állam javára 5 évre jelzálogjogot és elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be – vagyis 5 évig nem adható el az ingatlan, és nem lehet további jelzáloggal megterhelni sem (a 3%-os hitelen felül).
Egyéb kizárások: Nem használható fel a hitel telek vételére önmagában, sem kizárólag felújításra vagy korszerűsítésre. Testvérét nem vásárolhatja ki valaki egy közös házból e hitellel, és nem lehet mondjuk csak garázst vagy üdülőt se venni – kizárólag önálló lakás vagy ház lehet a célingatlan. Szintén nem megengedett, hogy közeli hozzátartozótól vegyük az ingatlant (sem az eladó, sem az építkezést kivitelező cég tulajdonosa nem lehet az igénylő rokona vagy élettársa). Illetve az igénylő nem lehet tulajdonos abban a cégben, amelyik eladóként vagy építőként szerepel. Ezek a kikötések a visszaélések elkerülését célozzák.

Összességében nagyon széles körűen felhasználható a 3%-os hitel: bárhol az országban, új vagy használt lakásra, házra, sőt építkezésre is igénybe vehető. A kritériumok inkább azt biztosítják, hogy ésszerű keretek között maradjon az ingatlan értéke és valóban lakhatási célt szolgáljon. Még tanya vásárlására is van mód a programban, ami vidéken élőknek fontos lehetőség. Aki pedig esetleg más támogatott konstrukcióval együtt szeretné használni (például a családosoknak szóló CSOK-támogatással vagy a Babaváró hitellel), jó hír, hogy kombinálható az Otthon Start ezekkel: a rendelet nem zárja ki, sőt kifejezetten engedi a CSOK Plusz vagy akár a Falusi CSOK vagy lakáshitel együttes igénybevételét is.

Az első saját otthon megszerzéséhez, akár 360 ezer forint jóváírással!

THM: 3,12%

Az Otthon Start előnyei első lakásvásárlók számára

Miért olyan nagy dolog a 3%-os lakáshitel? Azért, mert jelenleg a piaci lakáshitelek kamata ennek két-háromszorosa is lehet. Az Otthon Start révén jelentősen alacsonyabb havi törlesztőt kell fizetni, ami két módon is segíti a lakásvásárlót: egyrészt könnyebben teljesíti a bank jövedelmi feltételeit (mivel kisebb a havi teher, kisebb fizetéssel is vállalható), másrészt összességében sokkal kevesebbet fizet vissza a hitel futamideje alatt. Ahogy a bevezetőben is említettük, egy 20 éves futamidejű, 30 milliós kölcsönnél kb. 15 millió forinttal lehet kevesebb a visszafizetendő összeg, mint egy 6,5-7%-os piaci hitelnél. Ez gyakorlatilag olyan, mintha az állam ennyit “odaadna” kedvezményként. Havi szinten nézve is dramatikus a különbség: ~166 ezer Ft vs. 232 ezer Ft törlesztő (3% vs 7% kamat esetén egy 20 éves, 30M hitelnél). Az így megspórolt pénz másra fordítható, vagy épp lehetővé teszi, hogy ne kelljen 25 évig eladósodni – akár rövidebb futamidő vállalását is segítheti a kedvező kamat.

Az előnyök sora ezzel nem ér véget. Sok korábbi kedvezményes hitel (például a CSOK hitel) csak gyerekes családoknak járt; az Otthon Start viszont családállapottól függetlenül igényelhető, így egyedülállókis élhetnek vele. Nincs gyermekvállalási kötelezettség, tehát nem kell előre vállalni, hogy X éven belül gyermekünk születik, mint néhány más támogatásnál – ez nagy könnyebbség és kockázatmentesség azoknak, akik még nem tartanak ott az életben.

További előny a biztonság: a kamat fix, és maga a program is kiszámíthatóbb, mint a korábbi ideiglenes akciók. Mivel nincs lejárati dátum, nem kell kapkodni, hogy „még a támogatás vége előtt” megvegyük az ingatlant. Persze várhatóan nagy lesz a kereslet már az elején is – szakértők szerint sok ezren fognak rögtön szeptemberben jelentkezni. Aki az elsők között szeretne lenni, jól teszi, ha minél előbb felkészül (ld. alább a teendőket). Ugyanakkor, ha valaki csak jövőre jut el odáig, a program akkor is nyitva áll majd.

Végül megemlítendő, hogy az állam részéről nincs “büntetés” vagy extra feltétel a futamidő alatt, amíg betartjuk a szabályokat. Nincs például olyan kötelezettség, hogy X gyermeket kell vállalni a kedvezmény megtartásához (szemben pl. a Babaváróval, ahol gyermektelenség esetén utólag kamatot kell fizetni). Itt csak arra kell figyelni, hogy a szerződéses feltételeket ne szegjük meg – pl. ne adjunk hamis nyilatkozatot, ne próbáljuk trükközve jogosulatlanul felvenni a hitelt, mert akkor a támogatást vissza kell fizetni büntetőkamattal. De normál használat mellett az állami kamattámogatás 25 évre garantált, vagy a hitel lejártáig.

Példák – Ki és hogyan nyer az Otthon Starttal?

Hadd mutassunk be néhány rövid fiktív példát, hogy lássuk, konkrét helyzetekben miként jelent segítséget ez a program:

Egy fiatal pár első otthona: Petra és Ádám 30 évesek, nemrég házasodtak, gyerekük még nincs. Budapesten szeretnének egy kis lakást venni, ami 45 millió forintba kerül. Korábban azért nem tudtak vásárolni, mert 20% önerőt (9 millió Ft) nem tudtak volna előteremteni, és a magas törlesztőhöz sem volt elég a jövedelmük. Az Otthon Starttal viszont elég 10% önerő, azaz 4,5 millió Ft – ezt sikerült összegyűjteniük családi segítséggel. A fennmaradó 40,5 millió Ft hitel 3%-os kamattal 25 évre kb. 192 ezer Ft-os havi törlesztőt jelent. Ketten együtt közel 500 ezer Ft nettó jövedelemmel bírnak, így ezt biztonságosan tudják fizetni (beleférnek az adósságfék szabályba). Ha piaci hitelt vennének fel, ugyanez a 40,5 M Ft 7% kamattal 25 évre ~286 ezer Ft/hó lenne – ezt nem is kapnák meg, mert túl magas lenne a jövedelmükhöz képest. Látható, hogy a kedvezményes hitel nélkül valószínűleg kisebb értékű lakást kellene választaniuk, vagy még évekig albérletben maradnának. Így viszont bele tudnak vágni az első otthonuk megszerzésébe, és nincs rajtuk gyermekvállalási nyomás sem a támogatás miatt.
Egy egyedülálló lakásvásárló: Gábor 35 éves informatikus, jelenleg albérletben él. Mindig is saját lakást szeretett volna, de úgy érezte, egyedül nehezen ugrik bele ekkora eladósodásba. Az Otthon Start híre azonban őt is motiválta: kiszámolta, hogy egy 25 millió forintos hitel 3%-os kamattal 20 évre kb. 138 ezer Ft/hó törlesztőt jelent, amit az ő fizetéséből gond nélkül tud vállalni. Ráadásul van ~5 millió Ft megtakarítása, így kb. 30 millióig mer gondolkodni lakásban (5M önerő + 25M hitel). Eddig legfeljebb 20 milliós lakást mert nézni a magasabb törlesztők miatt. Gábor esetében óriási előny, hogy nem kell házasodnia ahhoz, hogy támogatott hitelt kapjon (a korábbi otthonteremtési hitelek többnyire családokra voltak szabva). Néhány hónap múlva – ha mindent sikerül elintéznie – saját lakás tulajdonosa lehet, és a stabil, alacsony törlesztő mellett még megtakarítani is tud majd havonta.
Akinek volt már kis tulajdonrésze: János 32 éves, vidéken nőtt fel. A nagyszülei házában 25% tulajdonrészt örökölt pár éve (a testvéreivel osztoztak a hagyatékon). Emiatt eddig azt hitte, elesik minden első lakásos támogatástól, hiszen papíron már van ingatlana. Az Otthon Start rendelet azonban megengedi az 50% alatti tulajdont az elmúlt 10 évben, így János mégis jogosult lehet a hitelre. Ezt a bankban is megerősítették neki. Így most, hogy a munkahelyén is megvan a 2 év munkaviszonya, elkezdett nézelődni egy saját lakás után. 10 millió Ft önerővel rendelkezik, ami mellé 30 millió Ft Otthon Start hitelt tervez felvenni – ezt 3%-os kamattal kb. 20 év alatt fogja visszafizetni. Ha minden jól megy, a következő tavasszal be is költözhet első saját otthonába, amit korábban a kis örökrésze miatt reménytelennek gondolt.

A fenti példák jól mutatják, milyen különféle élethelyzetekben nyújt segítséget az Otthon Start. Legyen szó fiatal házaspárról, egyedülálló vásárlóról vagy olyanról, akinek volt már minimális ingatlanrésze, a kedvezményes hitel kitágítja a lehetőségeiket. Természetesen minden eset egyedi, és a banki hitelbírálaton is múlik a dolog, de általánosságban elmondható, hogy a 3%-os kamat és a rugalmas feltételek révén sokkal többen válhatnak lakástulajdonossá, mint korábban gondolhattuk.

Reprezentatív példa az Otthon Start Lakáshitelre: 12 millió forint összegű hitel esetén, 240 hónapos futamidővel (ami egyenlő a törlesztőrészletek számával), a teljes futamidő alatt fix, éves 3% kamatláb mellett a havi törlesztőrészlet 66 552 forint, a teljes visszafizetendő összeg 16 070 383 forint, a hitel teljes díja 4 070 383 forint, THM: 3,12%.

Otthon Start Lakáshitel

Az első saját otthon megszerzéséhez, akár 360 ezer forint jóváírással!

THM: 3,12%