Kezdő lépések: önerő, támogatások, a hitelképesség alapjai és az álomlakás kiválasztása

Mennyi önerő szükséges?

A lakásvásárlás egyik legnagyobb akadálya a legtöbbek számára az önerő. A klasszikus lakáshiteleknél a bankok általában a vételár 20–30 százalékát várják el saját forrásként. Ez a magas elvárás, a folyamatosan emelkedő lakásárak mellett, sokak számára hosszú éveket, szinte lehetetlen küldetést jelenthet.

Éppen ezért jelent áttörést az Otthon Start program, amely akár 10 százalék önerővel is elérhető lehet, amennyiben a program egyéb feltételei teljesülnek. Ez egy valós lehetőség azoknak, akik már rendelkeznek valamennyi megtakarítással, de még nem érték el a hagyományos banki minimumot és korábban még nem volt saját lakásuk.

A pontos feltételekről érdemes tájékozódni időben, és tartalékkal is készülni arra az esetre, ha a kiválasztott ingatlan mégsem felel meg az elvárásoknak, vagy a leírtaknak. A szakértők (hitelezési és jogi) bevonása kulcsfontosságú lehet és sok időt és pénzt spórolhat meg a vásárlóknak.

Támogatások és a kombináció lehetősége

Bizonyos élethelyzetekben az Otthon Start, a Babaváró és a CSOK Plusz egymást jól kiegészítve segíthetnek a finanszírozásban. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy mindegyik támogatás más és más feltételekkel működik: a Babaváró kizárólag házaspároknak szól, a CSOK Plusz azok számára elérhető, akik vállalnak még legalább egy gyermeket, a falusi CSOK pedig csak preferált kistelepülésen lévő ingatlanra igényelhető. Éppen ezért a kombináció lehetősége helyzetfüggő, de érdemes szakértővel áttekinteni, mert sok esetben jelentősen növelheti a rendelkezésre álló forrást az otthon megvásárlásához vagy építéséhez.

A banki döntés logikája

Mi alapján dönt a bank? A hitelbírálat logikája minden pénzintézetnél hasonló: a döntés alapját a stabil jövedelem, a megfelelő munkaviszony hossza, a meglévő hitelek és a hiteltörténet, a pozitív KHR-státusz, valamint az életkor képezi. Ezek a tényezők együtt mutatják meg a bank számára, hogy a háztartás mekkora törlesztőrészletet bír el hosszú távon, biztosítva ezzel a bank kockázatának minimalizálását.

Mekkora jövedelemmel kell rendelkeznünk?

Még mielőtt belevágunk a hiteligénylésbe ismerjük meg a hitelképességünket is: nézzük át a pénzügyeinket, ne legyen elmaradásunk hiteleinkben, nézzük meg mekkora az az összeg, amit a munkáltatónk leigazol, mekkora a mozgásterünk. A jelenlegi szabályozás alapján az összjövedelem legfeljebb 50 százaléka terhelhető hitelekkel (új és meglévő) havi nettó 600 ezer forint bevételig, feletti már 60 százalékig is elmehetnek a bankok. Ez az összeghatár azonban 2026. januárjától 800 ezer forintra emelkedik. Ha a teljes hitelösszeget, azaz 50 milliós Otthon Start lakáshitelt szeretnénk felvenni, akkor nagyságrendileg 500 ezer forint jövedelmet szükséges felmutatnunk, ha más hitelünk nincs.

Adóstársat is bevonhatunk az igénylésbe: a házastársak automatikusan együttes igénylőnek számítanak, az Otthon Start hitelnél pedig a szülő és a testvér is lehet adóstárs.

Úgynevezett előszűrést a banktól kérhetünk, ami alapján megtudhatjuk, hogy a jövedelem alapján mekkora hitelre lehetünk jogosultak.

Milyen ingatlant vehetünk?

Az Otthon Start kizárólag első lakás vásárlására vagy új lakás építésére vehető igénybe, és csak belterületi, önálló lakás vagy ház lehet a célingatlan. Például telek, garázs, üdülő/nyaraló vásárlás nem finanszírozható. Általános szabály a lakáshiteleknél – különösen a támogatásoknál, hogy lakóingatlan hitelezhető, aminek lakhatónak kell lennie.

A pénzügyi biztonság felépítése: költségek, kamat és védelem

A lakásvásárláskor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a vételár csak a kezdet. Számos járulékos költség merül fel, melyekre érdemes tartalékolni. Többek között ezekkel kell számolni:

• Ügyvédi díj, közjegyzői díj
• Értékbecslés, tulajdoni lap lekérés, Földhivatali jelzálog bejegyzés díja, folyósítási díj
• Vagyonszerzési illeték

A jó hír, hogy ezek egy részét a bankok időszakos akciók keretében akár vissza is téríthetik. Az Ersténél a kezdeti költségek 75 ezer forintot tennének ki, azonban ebből 55 000 forintot folyósítás után visszatérít és a közjegyzői díjból is maximum 50 000 forintot visszatérít.

Nem csak a kezdeti költségek mérséklésére, akár ügyvédi díjra, vagy a majdani költözésre is fordítható jóváírás is járhat az Otthon Start hitel mellé. Az Ersténél 200 ezer forintot kapnak az igénylők a sikeres bírálatot és folyósítást követően, amit szabadon felhasználhatnak. Ez az összeg pedig 360 ezer forintra is növelhető, ha új ügyfélként számlanyitás is történik, illetve lakásbiztosítás és törlesztésvédelem megkötése esetén további 40-40 ezer forint jár a feltételek teljesítése esetén.

Fix kamat: a stabilitás alapja

Hosszú távon a fix kamat jelenti a legnagyobb pénzügyi stabilitást, hiszen a törlesztőrészlet a futamidő végéig változatlan marad, kivédve a piaci kamatlábak emelkedésének kockázatát. Az Otthon Start program különösen erős pontja ez: az adós által fizetendő kamat végig fix 3%.

Kötelező és ajánlott biztosítások

Fontos, hogy egy védőhálóban is gondolkodjuk arra az esetre is, ha valami miatt kiesne a jövedelmünk. Lakásbiztosítás mindenképp szükséges, enélkül a bank nem folyósítja a hitelt. Bár a törlesztési biztosításmegkötése nem kötelező, erősen ajánlott pénzügyi védőhálóként funkcionál, mely segíthet fizetésképtelenség, betegség vagy munkanélküliség esetén. Hogy mekkora összeg legyen vésztartalékként az egyéntől függ, de érdemes azt az ökölszabályt szem előtt tartani, amit a szakértők javasolnak: legalább 3–6 havi törlesztő összege a váratlan helyzetekre (munkahely elvesztése esetén ugyanis átlagosan ennyi ideig tart az álláskeresés).

A hosszú futamidő alatt sajnos előfordulhatnak nehézségek, amit előre mérlegelni kell, és sokakat visszatart a hitelfelvételtől annak veszélye, hogy a háztartásuk fizetési nehézség elé kerül. Erre törlesztési védelem mellett a banknál is többféle segítség elérhető lehet: fizetési könnyítés, hitelkiváltás vagy végső esetben az ingatlan értékesítése is szóba jöhet. A lényeg, hogy a felmerülő problémát időben jelezzük a bank felé.

A folyamat: a szükséges dokumentumok, bírálati idő

A hitelkérelem benyújtásához a legfontosabb dokumentumok:

• Jövedelemigazolások és bankszámlakivonatok.
• A kiszemelt ingatlan adásvételi szerződése, alaprajza, energetikai tanúsítványa és szükség esetén térképmásolata.
• az Otthon Start igényléshez szükséges az elvárt, legalább 2 éves TB-jogviszony igazolása

A dokumentumokat közül többet online is le lehet kérni, arra viszont érdemes figyelni, hogy némelyik csak bizonyos ideig érvényes vagy elfogadható (például NAV jövedelemigazolás, TB-igazolás). A személyes okmányok szintén szükségesek, ezek lejárati idejére is figyeljünk!

Az Otthon Start hitelbírálati ideje 30 nap, új lakás építésénél 60 nap. Fontos tudni, hogy ha hiánypótlásra van szükség, az természetesen növeli az átfutási időt.